Džentlmenské dohody sa už akosi nenosia. Slovenské právo síce pozná pojem „ústna dohoda“, no prax ukazuje, že má svoje vážne úskalia. Presvedčili sa o tom aj manželia Makovci z Banskej Bystrice.
S majiteľkou objektu, v ktorom dodnes bývajú, sa údajne pred 25 rokmi dohodli ústne na výške nájomného. Lenže majiteľka zomrela a vyzerá to tak, že ústna dohoda spolu s ňou.
Pán Jozef s manželkou sa v roku 2000 rozhodli, že príjmu ponuku majiteľky objektu na banskobystrickom námestí. Podľa manželov si mali v budove na vlastné náklady upraviť priestory na bývanie a zostať tam 99 rokov.
Keďže šlo o nemalú investíciu, desať rokov mali byť oslobodení od platenia nájomného a zvyšných 89 rokov mali platiť majiteľke nájom vtedajších tisíc slovenských korún – teda dnešných asi 33 eur.
Prečo manželia Makovci doplatili na ústnu dohodu, zisťoval v relácii Občan za dverami redaktor STVR Miroslav Lupták:
„Dostali sme ponuku prostredníctvom našich priateľov, ktorí tam už bývali, že je tu možnosť urobiť si rekonštrukciu neobývaného podkrovia. Budete tu bývať 99 rokov – vy aj vaše detné deti – a to bol pre nás motív, že poďme do toho investovať,“ priblížil nájomník Jozef Mak.
„Vlastníčka tam bola prítomná, kľúče nám nechala. Tak to považujeme za uzavretie dohody,“ uviedla nájomníčka Monika Maková.
„Ústna dohoda tam mala byť, na základe toho aj Makovci investovali dosť značné prostriedky do rekonštrukcie,“ informoval autor návrhu rekonštrukcie Juraj Kotoč.
„Máme k tomu znalecký posudok, ktorý zohľadňuje vtedajšie ceny, keď sme to dostali ako holopriestor. Plus máme o koľko sme to zhodnotili, v dnešnej cene je to okolo 300-tisíc eur,“ podotkol Mak.
Nový majiteľ si dohodu nepamätá
Pri všetkých stretnutiach s bývalou majiteľkou bol podľa nájomníkov aj jej syn. „To nebolo, že on len niečo povedal a ľudia naleteli a šli prerábať. On všetkým sľuboval nájomné zmluvy, no nakoniec sme boli jediní, ktorí ju dostali. No a tým ostatným nezostávalo iné, len zmluvu pýtať a on ju stále sľuboval,“ opísala bývalá nájomníčka Gabriela Dianová.
„My sme stále mali pocit, že čo keď si niekto raz povie, že toto si nepamätám. Tak sme začali žiadať od vlastníčky, aby sme to dali na papier,“ povedala Maková.
„Že to nebudeme riešiť, tak ako sme povedali, platí. Pre nás džentlmenská dohoda platila. Tak ako pre susedovcov, čo tam nad nami bývali,“ doplnil Mak.
V roku 2017 však majiteľka umrela a nehnuteľnosť zdedil jej syn. Ten ústnu dohodu o nájme na 99 rokov odmieta, hoci manželia tvrdia, že pri pôvodnom rokovaní bol osobne a sám im dal kľúče od miestností.
„Tak majiteľ teraz tvrdí, že k tomu ani nedošlo, on si nepamätá, že bola dohoda na 99 rokov,“ ozrejmil Mak.
Ústnu dohodu mali viacerí
Celá vec sa dostala až pred súd. Ten prvostupňový, okresný, však dal za pravdu žalovanej strane. Uznal teda, že v lete 2000 sa o konkrétnej nájomnej zmluve na 99 rokov nehovorilo a nájomný vzťah netrvá.
„Okresný súd BB rozsudkom z 9. 12. 2024 zamietol žalobu žalobcov, ktorou sa domáhali určenia, že nájomný vzťah k nehnuteľnostiam vo vlastníctve žalovaného naďalej trvá,“ informoval hovorca Okresného súdu v Banskej Bystrici Vladimír Černota.
„Pokiaľ som mal vedomosť, viacerí mali takéto ústne dohody na dlhodobý prenájom s tým, že
budú platiť mesačné splátky ako nájomné,“ poznamenal Kotoč.
Bývalá nájomníčka Dianová potvrdila, že vlastník zmluvu všetkým sľúbil, no dostali ju len oni a nikto iný.
Ešte počas pojednávania sme mali prisľúbené aj vyjadrenie druhej strany, no po pojednávaní a slovnej výmene so žalobcami sa dnešný majiteľ objektu odmietol k veci vyjadriť.
„Vyjadrenie by bolo najvhodnejšie až v čase, keď bude rozhodnutie právoplatné a uplynie aj lehota na jeho napadnutie prípadným mimoriadnym opravným prostriedkom. Také je aj stanovisko majiteľa. Do márneho uplynutia lehôt na podanie opravných prostriedkov sa nemieni vyjadrovať inde, než na súde,“ uviedol v písomnom vyjadrení advokát majiteľa objektu Martin Laššák.
Spor bude pokračovať
Makovci sú naďalej presvedčení, že odovzdaním kľúčov v roku 2000 za prítomnosti majiteľky , jej syna a ďalšieho nájomníka, ktorý však odmietol ako svedok predstúpiť, ústnu zmluvu uzavreli.
„Keby k ústnej zmluve nedošlo, tak my by sme do rekonštrukcie nešli – to je prirodzené Prečo by som investovala svoje peniaze do cudzieho majetku bez toho , aby som sa s ním dohodla, to je logické,“ skonštatovala žalobkyňa a nájomníčka Monika Maková.
V roku 2010, teda po desiatich rokoch od oslobodenia platieb nájomného, pristúpili manželia na sumu 150 eur. „Keďže prišlo euro a 33 eur bolo nič, tak sme sa dohodli na 150 eur a tie som posielala a posielam dodnes,“ podotkla Maková.
Ak však nevznikol nájomný vzťah, na základe čoho potom Makovci posielali každý mesiac peniaze? To však bude zrejme predmetom iného pojednávania. Najskôr sa plánujú odvolať.
Podľa hovorcu Okresného súdu Banská Bystrica Vladimíra Černotu rozsudok nie je právoplatný a žalobcovia majú právo odvolať sa.
„Ja len chcem dosiahnuť to, že ak raz gentlemanská dohoda platí vo svete, nech platí aj na Slovensku. Sme ochotní odvolať sa na krajský súd, na ústavný súd a ak bude treba, pôjdeme do Štrasburgu,“ vyhlásil Mak.
„Musia byť identifikovaní účastníci, predmet zmluvy, v tomto prípade nájmu a taktiež čas, na ktorý sa táto zmluva uzatvára,“ pripomenul nezávislý advokát Múkera ml.
„Papier nepustí“
Aj ústna zmluva síce platí, ale vo chvíli, keď dôjde k nezhodám, už ide o tvrdenie proti tvrdeniu. Aj preto je lepšie – ak je to možné – dať veci na papier. Pretože platí aj známe: „papier nepustí“.
„Ak ide o zmluvy pre účastníkov dôležité, odporúčam ich uzatvárať v písomnej forme. Ak k tomu nedôjde, odporúčam, aby si účastníci vystavili potvrdenie o uzavretí takejto zmluvy. A ak ani toto nie je, aby takú zmluvu uzatvárali v prítomnosti svedka,“ poradil Múkera.
