Rozdrobenosť pôdy na Slovensku je obrovská. Pozemky sa desaťročia dedia a kúskujú medzi množstvo potomkov. Zistiť, komu, kde a ktorý kúsok zeme patrí, je často veľký problém. Stopercentné nemusia byť ani údaje v katastri. Opraviť ich však nie je jednoduché a ani rýchle. A to ani vtedy, keď si chybu prizná samotný kataster. Reportáž o takomto probléme v Palárikove nakrúcal pre reláciu Občan za dverami Michal Čabák.
Väčšina obyvateľov malej bytovky na Mierovej ulici v Palárikove si byty, aj s podielom na záhrade, odkúpila do osobného vlastníctva približne pred 20 rokmi.
„V roku 2003 sme odkupovali byty aj s priľahlým pozemkom. Chceli sme odkúpiť aj parcelu, na ktorej stojí naša bytovka, ale v tej dobe nám to okresný úrad nepovolil,“ prezradila zástupkyňa vlastníkov bytov Zuzana Keleová.
Parcela pod bytovkou tak ostala vo vlastníctve štátu s vecným bremenom v prospech obyvateľov bytovky. Zuzanu Keleovú preto prekvapilo, keď pri príprave podkladov na zateplenie bytovky zistila, že pri pozemku sú ako majitelia uvedené dve fyzické osoby.
„Bolo to v roku 2021 a zistila som, že parcelu, na ktorej stojí naša bytovka, vlastní Július Tóth a inžinier Zoltán Černák. Tak som začala hľadať v akom spojení. Písala som na kataster Nové Zámky, na okresný úrad,“ uviedla Keleová.
Chyba na strane katastra
Kataster situáciu preveril a zistil, že chyba sa stala na jeho strane ešte v roku 2015. Parcelu pod bytovým vtedy bezdôvodne odpísal z jedného listu vlastníctva na druhý.
„Respektíve, prepísal ho z LV č.2, ktorý bol vedený v prospech Slovenskej republiky, na LV č. 2440 v prospech fyzických osôb. Touto chybou katastra došlo k duplicite, lebo štát tu má právny titul v podobe Hospodárskej zmluvy ešte zo 70-tych rokov minulého storočia. Zároveň, dané fyzické osoby sú zapísané ako vlastníci tohto pozemku pod bytovým domom na základe tejto chyby katastra, ktorá sa stala ešte v roku 2015,“ vysvetlil nezávislý advokát Marek Maslák.
Kataster zároveň zapísal do listu vlastníctva poznámku, že hodnovernosť vlastníctva fyzických osôb je spochybnená.
„Kataster nedisponuje listinou, ktorá by preukazovala vlastnícke právo osôb, ktoré sú zapísané na LV 2440,“ uviedla zamestnankyňa legislatívno-právneho odboru Úradu geodézie, kartografie a katastra SR Lucia Filagová.
Zvláštny postup
Odborník na pozemkové právo považuje postup katastra za zvláštny, pretože s parcelou pod bytovkou sa manipulovalo pri úplne inom konaní, ktoré s danou parcelou vôbec nesúviselo.
„Lebo tu išlo o zápis vecného bremena k úplne inému pozemku a v rámci toho zapisovania vecného bremena ako ťarchy, sa absolútne nemalo riešiť vlastníctvo pozemku ako takému a tobôž k pozemku, ktorý nebol dotknutý konaním o zázname,“ vyhlásil Maslák.
„Mám ťažkú dušu na kataster. Na čo sú tam tie inšpekcie? Keď dávate vklad, tak musia všetko preveriť,“ pýtala sa Keleová.
„Dozvedeli sme sa to iba vtedy, keď prišla pani Keleová, že pán Černák je vlastníkom 70 metrov štvorcových pod bytovkou,“ povedal spolupracovník Zoltána Černáka Peter Mračna.
„Nejaké veci, ktoré sa udiali ohľadom tohto zápisu, my už teraz nezistíme. Musíme vychádzať reálne z toho, čo máme v operáte evidované. To je skutočnosť, že tá nehnuteľnosť pod bytovým domom je evidovaná na jednom LV v prospech dvoch fyzických osôb a na jednom LV je evidovaná v prospech SR, v zastúpení ministerstva vnútra,“ ozrejmila Filagová.
Komplikovaná situácia
Vzniknutá situácia tak výrazne skomplikovala aj snahu obyvateľov bytovky získať parcelu pod ňou do osobného vlastníctva.
„Nikdy neviete, aká príde doba. Keď už niečo máte vo vlastníctve, som spokojná, že deti môžu dediť a všetko je vysporiadané,“ uviedla zástupkyňa vlastníkov bytov Zuzana Keleová.
„Tým že na LV je vyznačená obmedzujúca poznámka – tak dnes daný pozemok, nie je možné prevádzať. Čiže vlastníci, hoci majú záujem o odkúpenie pozemku, tak či už SR alebo jednotlivé fyzické osoby, ktoré sú dnes vedené v katastri nehnuteľností, by nemohli ten daný pozemok previesť, kataster by takýto prevod nezavkladoval,“ informoval nezávislý advokát Maslák.
Zuzana Keleová je presvedčená, že situáciu má vyriešiť kataster. Ten môže síce chyby opravovať aj z úradnej povinnosti, no nie v tomto prípade. Július Tóth totiž vlastníctvo k parcele nadobudol až v roku 2020, keď ho zdedil po Kataríne Tóthovej.
„Čiže dnes kataster nevie celú parcelu vrátiť na LV č.2, lebo by sa dotkol aj práv tretej osoby, ktorá dedila už podľa tých údajov, ktoré boli, hoci nesprávne, vedené v katastri nehnuteľností,“ vysvetlil Maslák.
„Správny orgán na úseku katastra nehnuteľností je nesporový orgán a v uvedenom prípade je povinnosť konať so všetkými osobami, ktoré majú nejaký vzťah k tej dotknutej nehnuteľnosti,“ vyhlásila Filagová.
Kataster však môže opraviť spoluvlastnícky podiel Zoltána Černáka a prepísať ho do vlastníctva štátu.
„Tento spoluvlastnícky podiel nebol dotknutý ďalšou právnou zmenou, ktorá by znemožňovala vykonanie opravy chyby katastrom. Tam podnet môžu dať aj vlastníci bytov. Kataster tam môže konať aj z úradnej povinnosti,“ ozrejmil Maslák.
Návrh na opravu chyby
Situáciu je možné ďalej riešiť aj dohodou o urovnaní alebo návrhom na opravu chyby. V oboch prípadoch musia byť dokumenty podpísané všetkými zúčastnenými stranami, ktoré sa v nej dohodnú, koho má kataster zapísať ako vlastníka parcely pod bytovkou.
„Nebola by to taká klasická zmluva o prevode vlastníckeho práva k pozemku, ale bola by to dohoda o urovnaní, kde by sa prevádzalo aj to vlastníctvo,“ povedal Maslák.
„Na základe rozhodnutia o povolení vkladu bude zapísané vlastníckeho právo v prospech toho, ako sa títo účastníci dohodli a zároveň bude vymazaná aj poznámka o spochybnení hodnovernosti údajov katastra,“ uviedla zamestnankyňa legislatívno-právneho odboru Úradu geodézie, kartografie a katastra SR Lucia Filagová.
„Nemáme s tým vôbec problém, však pani Keleová o tom vie. Párkrát sme sa stretli, ja som zháňal toho ďalšieho polovičného vlastníka. Lenže k tomu neprišlo, ten pán sa nedá vôbec zohnať,“ vyhlásil spolupracovník Zoltána Černáka Peter Mračna.
Zistiť postoj Júliusa Tótha k prípadnej dohode sa nepodarilo ani nám. Na adrese trvalého pobytu sa nezdržiava a nereagoval ani na emaily a telefonát.
Nakoniec sme ho nenašli ani na adrese firmy, v ktorej je podľa obchodného registra konateľom.
Záujem štátu
„Ministerstvo vnútra malo a má záujem riešiť situáciu s duplicitným vlastníctvom pozemku. Zo strany rezortu vnútra je možné uzatvoriť takúto dohodu iba vtedy, ak bude uzatvorená v prospech Slovenskej republiky. Ak však na takúto dohodu spoluvlastníci nepristúpia, bude vo veci určenia vlastníctva rozhodovať príslušný súd,“ zaznelo v stanovisku ministerstva vnútra SR.
Situácie, keď pozemok pod bytovkou nepatrí vlastníkom bytov, nie sú u nás výnimočné. Zákon o vlastníctve bytov im však priznáva právo užívať ho bezplatne.
„Je to zákonné vecné bremeno, ktoré vyplýva priamo zo zákona. Je ale samozrejme lepšie, keď je to aj na LV, lebo to deklaruje nejaký ten stav. Čiže z tohto pohľadu by som im odporúčal nechať si zapísať zákonné vecné bremeno nielen na LV, kde majú vedený bytový dom, ale aj na ten LV, kde je vedený sporný pozemok,“ poradil Maslák.
Zuzana Keleová deklarovaný záujem štátu vyriešiť situáciu s pozemkom pod ich bytovkou víta, no rýchle riešenia neočakáva.
