Kúpa stavebného pozemku nie je jednoduchá ani lacná záležitosť. V prvom rade sa musíte do pozemku zaľúbiť a predstaviť si, že tam budete žiť. Potom sa pozerať nielen na cenu, ale na všetko, čo s výstavbou a bývaním súvisí. Aj na prístupovú cestu. Práve s ňou majú problémy majitelia pozemkov z reportáže Dominiky Velickej v relácii RTVS Občan za dverami.
V roku 2022 kúpila pani Marianna stavebný pozemok v obci Šurianky neďaleko Nitry prostredníctvom realitnej kancelárie. Spolu s pozemkom sa stala spolumajiteľkou aj prístupovej cesty. S manželom si dali na pozemku postaviť drevodom, aby čím skôr bývali. Problém nastal v okamihu, keď sa rodina dozvedela, že získať kolaudačné rozhodnutie na novostavbu nebude také jednoduché.
„Skolaudovať dom nevieme pre to, že nie je skolaudovaná cesta a skolaudovať cestu nevieme, pokiaľ nie je spravená podľa projektovej dokumentácie,“ informovala majiteľka pozemku Marianna Hičáková.
A tak pani Marianna spolu s ostatnými majiteľmi ďalších pozemkov a cesty sa dopytovali u realitnej kancelárie a tiež u bývalého vlastníka pozemkov, ktorý im sľúbil realizáciu a povolenia na užívanie prístupovej cesty, prečo stav pozemnej komunikácie nesedí s projektovou dokumentáciou.
„Pána Lacušku sme kontaktovali. Napísal mi, že čo vlastne chcem, že v zmluve žiadnu cestu nemám, nemám tam napísané, v akom štádiu mi ju majú odovzdať. Problém je v tom, že vlastne pri predaji pozemku realitná maklérka pani Szökeová nám povedala, že bude prístupová cesta v štádiu makadam,“ uviedla Hičáková.
„V inzeráte bol uvedený pozemok plus prístupová cesta, ktorá tam je. To, či bude vyložená makadamom alebo niečím takýmto, to nikde nebolo písané, to bola potom dohoda s vlastníkom nehnuteľnosti,“ vyhlásila manažérka realitnej kancelárie Dobré reality Alica Szökeová.
Rozostavaný dom
Majiteľom ďalšieho pozemku je aj pán Martin, ktorý má momentálne rozostavaný rodinný dom a nevie sa s ním pohnúť ďalej. „Nestaviam, lebo sem potrebujem dostávať materiál a jednoducho veľké auto, keď sem príde a zbadá tú cestu, tak sem nikto nechce ísť,“ povedal majiteľ pozemku Martin Rudňanský.
„Ja som sa nikde nezaviazal, v žiadnej zmluve, že cestu budem kolaudovať. Dohoda bolo, že cesta bude pripravená do štádia makadam, čo je podklad a to je aj zrealizované. Obsah písomnej dohody tak bol naplnený,“ vyjadril sa v stanovisku predávajúci Peter Lacuška.
„Keď kupujete pozemok a dohodnete sa na tom, že niekto vybuduje cestu, nemusí to byť zahrnuté v zmluve. Samozrejme, vždy je lepšie, keď to tam je. Pokiaľ to nemáte, potom sa ide na dohodu ústnu, ktorá býva niekedy preukazovaná buď svedkami, emailami, aj to je dôkaz o tom, ktorým sa preukáže, že sa dohodli,“ ozrejmil nezávislý advokát Milan Ficek.
Nemajú uzatvorenú zmluvu
Pán Martin spolu s ďalšími vlastníkmi cesty nemajú uzatvorenú zmluvu so zhotoviteľom prístupovej komunikácie, ale disponujú emailovou komunikáciou. V nej sa pán Lacuška zaviazal, že cestu spraví do štádia makadam.
„Cesta jednoducho sadá, ani hrúbka nie je podľa projektu. Materiál bol zmenený, je tam makadam 16-32 mm, toto je 0-32 mm. Dobre toto je pevnejšie, ale malo tu toho byť 20 centimetrov, je tu miestami možno päť,“ uviedol majiteľ pozemku Martin Rudňanský.
„Podklad bol vymenený z frakcie 16-32 mm na 0-63 mm, z dôvodu lepšej stability cesty. Tento druh kameniva vytvorí zaklinovanie a nerozchádza sa ako pôvodne navrhnutá frakcia. V podklade je naviac od projektu ešte aj vložená geotextília pre lepšiu stabilizáciu kameniva. Je prirodzené, že cesta ešte sadne. Nie je žiadny problém potom materiál dosypať,“ reagoval predávajúci Peter Lacuška.
Ďalšie nedorozumie
Majiteľom domov komplikuje situáciu aj ďalšie nedorozumenie, ktoré zrejme vyplynulo opäť z nejasnej ústnej dohody. Boli presvedčení, že bývalý majiteľ pozemkov požiada stavebný úrad o predčasné užívanie cesty. Ide o časovo obmedzené povolenie pred odovzdaním a prevzatím pozemnej komunikácie.
„Bol zástupca vlastníkov, ale mal splnomocnenie len na vybavovanie územného a stavebného konania. To znamená, že vo chvíli, keď mi podal žiadosť o predčasné užívanie stavby, tak som to v podstate nemohol akceptovať, lebo tam nebolo ich splnomocnenie, ale len jeho,“ informoval pracovník stavebného úradu Michal Rafaj.
„Bola podaná žiadosť o predčasné užívanie a na základe toho, že tam neboli podpísaní vlastníci, tak som konanie prerušil. Ten, ktorý podával žiadosť, sa rozhodol konanie vziať späť,“ dodal Rafaj.
Neboli informovaní o správe cesty
O tejto správe majitelia cesty žiaľ informovaní neboli. Vlastníci cesty musia teda podať žiadosť na stavebný úrad o predčasné užívanie cesty. To znamená, že stavba nie je úplne dokončená, ako to je v projektovej dokumentácii, je len čiastočne. Je potrebné, aby cesta bola užívaniaschopná, čiže musí mať parametre, aby sa po nej dalo jazdiť aj vozidlami zásahových zložiek.
„Mám malé dieťa. Nemôžem bývať v dome, ku ktorému nemám prístupovú cestu, pretože ak by sa náhodou niečo stalo, záchranárske alebo hasičské auto sa tam nedostane,“ vyhlásila majiteľka pozemku Marianna Hičáková.
Nasledovné kroky
Podľa nezávislého právnika by mali vlastníci pozemkov a cesty podniknúť nasledovné kroky.
„V prvom rade by ho mal vyzvať písomne, aby si splnil svoju povinnosť, ktorú má dohodnutú ústnou zmluvou. Pokiaľ to neurobí, tak následne ho môže žalovať, aby splnil túto povinnosť. Počas obdobia, kedy nemôže užívať ten dom kvôli tomu, že cesta nie je zhotovená, môže požadovať náhradu škody,“ uviedol nezávislý advokát Milan Ficek.
Majiteľom cesty nateraz zostáva jediné – a to adresovať zhotoviteľovi cesty výzvu na opravenie prístupovej komunikácie, ktorá bude podpísaná všetkými majiteľmi prístupovej cesty. Treba uviesť dátum, dokedy má byť cesta riadne zhotovená. Ak túto výzvu zhotoviteľ nesplní, ďalším krokom je odstúpenie od zmluvy, hoci aj ústnej. Ďalej môžu majitelia cesty môžu potom na vlastné náklady cestu zrealizovať a žiadať náhradu škody.
