Podľa posledného sčítania obyvateľov z roku 2021 žije na Slovensku v bytových domoch takmer 46 percent ľudí. Fungovanie a spravovanie peňazí v nich upravuje samostatný zákon. Ten však ráta aj s aktivitou vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Bytový dom na ulici J. Grešáka B 14 v Bardejove tvoria štyri vchody, v ktorých je spolu 96 bytov. Správcom bolo od postavenia bytovky v roku 1994 až do januára tohto roka Okresné stavebné bytové družstvo (OSBD) Bardejov.
Podľa vlastníkov bytov sa problémy začali množiť, keď sa funkcie chopila nová zástupkyňa vlastníkov bytov.
„Každý domovník si proste riešil interné svoje záležitosti s vlastníkmi bytov vo vchode. Zmena nastala, keď ju zvolili za zástupcu bloku a ona si začala prisvojovať veci, o ktorých môže rozhodovať,“ uviedla obyvateľka bytového domu Ľuba Harčariková.
„Robí si svoje. Urobí to a potom zháňa podpisy, všetko robí odzadu. Nie aby najprv urobila schôdzu a ľudia sa jej podpísali a dohodli sme sa,“ podotkla ďalšia obyvateľka Mária Pargáčová.
Stratili voči nej dôveru
„Už len tým, že sme stratili voči nej dôveru, tak máme pocit, že sa tu robí v štýle o nás bez nás,“ skonštatovala obyvateľka bytovky Gabriela Dudžíková.
Priestor reagovať sme samozrejme ponúkli aj spomínanej zástupkyni vlastníkov bytov. Po telefonickom dohovore sme jej poslali otázky. Vyjadriť sa však odmietla.
„V záujme ochrany práv a oprávnených záujmov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome nebudem poskytovať do médií informácie ani odpovedať na novinárske otázky. Ako zástupca vlastníkov nie som povinná poskytovať informácie,“ napísala zástupkyňa vlastníkov bytov v stanovisku.
„Zástupca vlastníkov má byť sprostredkovateľom komunikácie medzi správcom a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, čiže je to taký informátor, ktorý nemá významnejšie vymedzené kompetencie v zákone,“ ozrejmil nezávislý advokát Matúš Lemeš s tým, že zo zákona zástupcovi nevyplýva povinnosť vyjadrovať sa pre médiá.
„Zástupca vlastníkov bytov nie je ani štatutárny orgán a nie je ani oficiálny orgán, ktorý by mal dávať nejaké vyhlásenie, nemá žiadnu rozhodovaciu právomoc,“ podotkol prezident Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností Eugen Kurimský.
Za pravdu im dal aj bývalý správca
Podľa tvrdenia vlastníkov bytov to však v tomto bytovom dome bolo inak a v korešpondencii im dal za pravdu aj dnes už bývalý správca.
Vlastníci sa dokonca pokúsili zástupkyňu z jej funkcie odvolať. Sú totiž presvedčení, že práve ona spôsobila, že s nimi správca po 30 rokoch zrušil zmluvu o výkone správy.
„Uvedené skutkové podstaty sa vyskytujú, správca opakovane dostáva sťažnosti, pani Steranková nezvláda činnosť zástupkyne vlastníkov,“ čítala Gabriela Dudžíková z listu od správcu.
Vlastníci bytov preto písomnou formou iniciovali odvolanie zástupkyne vlastníkov bytov, ktoré nazvali petíciou.
„Výsledky boli dobré. Petícia dopadla tak, že sme ju dali na Okresné stavebné bytové družstvo Bardejov a mali sme 51 hlasov proti nej z 96,“ povedala Mária Pargáčová.
Petíciu neakceptovala
„Asi o dva týždne na to sme dostali správu z bytového družstva, že pani Mgr. Steranková pri návšteve správcu oznámila, že tú petíciu neakceptuje a bude svoju funkciu vykonávať naďalej,“ skonštatovala obyvateľka bytovky Gabriela Dudžíková.
„Táto predložená listina nespĺňa atribúty zápisnice zo schôdze vlastníkov, respektíve z písomného hlasovania. Môže sa jednať o iniciatívu niektorých vlastníkov, nemožno to však považovať za zákonnú formu,“ vysvetlil nezávislý advokát Matúš Lemeš.
Očakávali sme, že viac svetla do vyhrotených vzťahov vnesie bývalý správca, ktorého sme samozrejme oslovili.
„K danej problematike nebudeme podávať žiadne informácie, nakoľko stav, ktorý je v bytovom dome si vlastníci spôsobili sami. Z uvedeného dôvodu správca OSBD Bardejov s bytovým domom (J. Grešáka B14/19,20,21,22 v Bardejove) ukončil výkon správy,“ napísal v stanovisku riaditeľ Okresného bytového družstva Bardejov a bývalý správca bytového domu Ján Lenárt.
Keďže Okresné bytové družstvo Bardejov výkon správy s bytovým domom v septembri 2023 ukončilo, tak museli nájsť nového správcu. Ten je totiž pre fungovanie v bytovom dome nevyhnutný.
Napriek tomu, že údajne ponuku dostali traja kandidáti na schôdzu prišli zástupcovia len jednej spoločnosti.
„Na schôdzi bolo 14 ľudí, prišli len dvaja zo spoločnosti RIOSS, lenže schôdza nebola uznášaniaschopná, pretože tam nebol dostatočný počet vlastníkov a došlo k písomnému hlasovaniu,“ podotkla Gabriela Dudžíková.
Na základe písomného hlasovania sa novým správcom v bytovom dome stala spoločnosť RIOSS, ktorá má podľa obchodného registra sídlo v Bratislave a pobočku v Starej Ľubovni.
Zápisnicu nikto nevidel
„Dodnes ani jeden z vlastníkov nevidel zápisnicu, nevideli sme tiež podpisy vlastníkov. Keď sme chceli aj od nášho správcu, už teda bývalého, vidieť nejaké zápisnice alebo podpisy vlastníkov, tak nám bolo povedané, že ani oni ich do dnešného dňa neobdržali,“ povedala obyvateľka bytovky Gabriela Dudžíková.
„Zákon vyslovene ukladá povinnosť zvolávateľovi písomného hlasovania, aby o výsledkoch tohto hlasovania vypracoval zápisnicu a túto zverejnil v zákonnej lehote sedem dní, spôsobom v bytovom dome obvyklým,“ vysvetlil nezávislý advokát Matúš Lemeš.
„Súčasťou písomného hlasovania je aj menoslov, teda prezenčná listina toho, kto hlasoval a ako. Treba žiadať nového správcu o zverejnenie informácie ako sa dostal, akým počtom hlasov, k tomu, že on sa stal správcom,“ podotkol prezident Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností Eugen Kurimský.
„V záujme ochrany všetkých vlastníkov v bytovom dome nebudeme poskytovať do médií žiadne informácie, pretože sa domnievame, že nami poskytnuté informácie by mohli byť nesprávne interpretované alebo nepochopené, čo by v konečnom dôsledku mohlo poškodiť všetky zúčastnené strany,“ uviedla v stanovisku správcovská spoločnosť RIOSS.
Zaujímalo nás, čo si o takejto komunikácii správcov myslia nezávislí odborníci.
„Myslím si, že to nie je správne, pretože pokiaľ nemajú čo tajiť ani jeden a ani druhý, potom nevidím dôvod prečo by s vami nemali debatovať,“ skonštatoval prezident Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností Eugen Kurimský.
„Nepovažujem to za štandardné. Zo zákona takú povinnosť nemá, má poskytovať súčinnosť vlastníkom a im má umožniť nahliadať do dokumentácie. V prípade, že by si túto povinnosť nesplnil, tak vlastníci sa vedia domáhať splnenia tejto povinnosti. Vo vzťahu k tretím osobám vyslovená zákonná povinnosť daná nie je,“ povedal nezávislý advokát Matúš Lemeš.
Písomné hlasovanie o zmene správcu napadnúť nemôžu
Podľa odborníkov nespokojní vlastníci už písomné hlasovanie o zmene správcu napadnúť nemôžu. Stále však môžu iniciovať zmenu zástupcu vlastníkov. Musia však dodržať zákonný postup a najmä nebyť pasívni.
„Ako prehlasovaní vlastníci sa mohli domáhať na súde v lehote 30 dní odo dňa oznámenia o výsledku hlasovania, aby súd o tejto otázke rozhodol. Ak tak neurobili, ich právo zaniklo,“ dodal Matúš Lemeš.
„Teraz majú nového správcu, treba požiadať tohto správcu o zrušenie zástupkyne vlastníkov bytov, dať to do uznesenia zo schôdze vlastníkov a dobré by bolo, keby už mali pripraveného ďalšieho človeka, ktorý by nastúpil ako zástupca a je pre nich prijateľný,“ spresnil prezident Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností Eugen Kurimský s tým, že sa však musí zhodnúť nadpolovičná väčšina.
„Chcela by som apelovať na našich vlastníkov, aby sa konečne začali zaujímať, pretože tým nezáujmom škodia sebe a rozhoduje sa o nás bez nás,“ uzavrela Gabriela Dudžíková.
